新规:住宅交易按“套内面积”算!房价会涨吗?房子价值会缩水吗

发表于 讨论求助 2019-05-16 08:50:58

月亮河七星公馆

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”

住房和城乡建设部公布的

一项新规征求意见稿显示

房地产交易将正式告别“公摊面积”

近一年来舆论密切关注的

“买100平米房子只得70平米”现象

有望终结

(网络配图)

2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

其中的《住宅项目规范(征求意见稿)》中,住建部首次在官方文件中明确指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

其实早在2002年,重庆就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出规定:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

近几年,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。未来,我国的房地产交易或将告别“公摊面积”。

(网络配图)

买100平方米的房子,结果实际住进去只有70平,这凭空少了的面积就是公摊面积。

根据2000年开始实施的《房产测量规范》国家标准规定:

分摊的公用建筑面积有:

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;

楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

消息一出

已购房/计划购房的网友

都高度关注新政

对于购房的影响

疑问主要集中在——

房价会不会涨?

物业费等费用怎么算?

新政何时落地?

以前买的能退差价吗?

以前按建筑面积买的,将来卖掉只能按套内面积?我吃了个政策大亏是吗?

对于住建部此番征求意见改按套内面积交易,业界认为并不影响实际购房成本,“其实就是变成总价除以套内面积而已,当然对外呈现单价会相应涨了”。

以北京一套最近入市的商品房住宅为例,

实际商品房住宅的套内面积是141平米,但增加公摊后就变成173.7平米,多出了18%的面积公摊。而平均单价也从套内的10.8万变成了8.8万,降低了19%。

“让房价看似降低了,实际没有降低,给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率,基本如果按照套内计算,全国的房价相当于还要高20-25%”。

而在广州,以东山口的东山锦轩为例,

按照建筑面积计算,当前二手放盘价是9.3万元/平方米左右,成交价一般在7.9-8.1万元/平方米之间,该盘比较多的是80-84平方米的户型,一般放盘是750-760万元之间。

如果改成套内面积69平方米的单价交易,总价不变的情况下,放盘的单价变成10.8万元/平方米左右(套内面积),不明就里的客户会以为房价涨了,但实际上购房总成本并没有变。

“整体来看,改成按套内面积计价之后,对人们的实际购房成本基本没有影响。” 中原地产首席分析师张大伟说,与现房和二手房相比,套内面积计价影响最大的是期房销售。

“现房和二手房的房本上会明确标出套内面积和建筑面积,公摊系数是固定的。但购买期房时,考虑到实际建造过程中的各种因素,公摊系数是会变化的。”张大伟表示,用套内面积计价,开发商就没办法在这上面做文章了。

住建部此次征求住宅以套内面积交易,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率(指公摊面积大)房子的开发商。而且,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

需要注意的是,公摊面积并不是越小越好。 “如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。”张大伟说。

张大伟认为,当前只是工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。

如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。

他认为,从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策,这些政策起码5年内落地可能性非常小。

来源:南方都市报、中国新闻网

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